Ekspertene

Innløsing av festetomt

Festetomter er alltid hodebry, og når eiendommen i tillegg kan være omfattet av regler for landbrukseiendom, blir det enda kinkigere. Vår ekspert har svar.

Hei,

I forbindelse med arv av en hytte økte bortfester avgiften, og så vidt jeg har skjønt er han i sin fulle rett til å gjøre det. Men hvis jeg vil innløse tomten, hvilke regler gjelder da? Dette handler om en hytte som er på en setervoll, og ikke i et hyttefelt. Det er ikke tillatt å bygge nytt i området. Jeg er klar over at det finnes noen begrensninger med tanke på landbruk, men på seteren er det 4-5 kviger på beite hvert år. Ellers slås bare gresset så dyrene får mat – og da mener jeg at dette ikke kan være landbruk?

Hilsen dyrevenn

Ekspertens svar: 

Hei,
Hovedregelen etter tomtefestelovens § 32 er at festeren kan kreve å få innløse en festetomt til fritidshus når det er gått 30 år av festetida, hvis ikke kortere tid er avtalt, eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år kan festeren kreve innløsing hver gang det er gått 10 nye år. Som du er inne på, er det gitt enkelte unntak fra denne regelen, jf. tomtefesteloven § 34 og tilhørende forskrift. Retten til innløsing gjelder bare så langt den er forenlig med bortfesterens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Ved krav om innløsing av festetomt til fritidshus som hører til en landbrukseiendom kan bortfesteren, dersom visse vilkår er oppfylt, i stedet tilby festeren forlengelse på samme vilkår som før. Bortfesteren må i så fall dokumentere at følgende vilkår er oppfylt:

* eiendommen har et totalareal på over 100 dekar medregnet festetomtene, eller har fulldyrket jord på mer enn 20 dekar, og – inntekten fra festetomtene etter tenkt lovlig regulering på innløsningstida til sammen utgjør mer enn et årlig minstebeløp, som fra 1. januar 2006 er 15 000 kroner og deretter ved hvert årsskifte blir justert i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå, og

* inntekten fra festetomtene etter tenkt lovlig regulering på innløsningstida til sammen utgjør 5 % eller mer i forhold til det gjennomsnittlige årlige driftsresultatet ved drift av eiendommen som jord-, skog- eller hagebruk de tre regnskapsårene som kommer før dagen etter at festeren senest kan sette frem innløsningskravet. Det er gitt nærmere regler for hva som skal regnes med i driftsresultatet.

Hvis næringsdriften som jord-, skog- eller hagebruk er nedlagt, eller all jord og skog i drift er leid bort til annet enn foretak der grunneieren og/eller ektefellen eller et husstandsmedlem deltar, gjelder bortfesterens rett bare hvis det må regnes med at eiendommen kan komme i drift igjen eller at bortleien vil opphøre senest når det er gått 5 år fra driften ble nedlagt eller jorden og skogen ble leid bort.

«Landbrukseiendommen» som det vises til i reglene er den registrerte eiendommen som festetomten hører til, medregnet eiendommer med andre registerbetegnelser når alle har samme eier, brukes under ett og i økonomisk sammenheng fremstår som én eiendom. En festetomt hører til en landbrukseiendom når den hører til denne som festegrunn eller er utskilt fra denne. I forskriften er det også gitt nærmere regler om hva som skal til for at en eiendom regnes som en landbrukseiendom. For nærmere opplysninger om dette, se Forskrift om tomtefeste m.m. (F08.06.2001 nr. 570) § 4.

Med vennlig hilsen
Even Berg