Sjekk dette når du kjøper

Tekst: Tor Martin Holden

Erfaring viser at kjøp av fritidseiendom ikke er synonymt med risikofri handel. Ikke sjelden oppleves det at avtalt innflytting blir forskjøvet eller at kjøper blir avspist med et langt dårligere produkt enn han ble forespeilet ved kontraktsinngåelsen. Når forventningene svikter på en slik måte, er det nyttig å være klar over hvilke lovbestemte rettigheter kjøperen har. 

Det er i særlig grad to ulike regelsett som vil kunne regulere avtaleforholdet, «avhendingslova» og «bustadoppføringslova». Avgjørende for hvilket regelsett som kommer til anvendelse er i hovedsak om bygningen er ferdigstilt på tidspunktet når avtalen inngås. Dersom avtalen gjelder en «brukt» eiendom gjelder avhendingsloven, mens bustadoppføringslova kommer til anvendelse når bygningen ikke er ferdigstilt på kontraktstidspunktet.

En sentral forskjell mellom de to er naturligvis at man ved kjøp av brukt hytte vil ha anledning til å besiktige/befare bygningen før beslutning om avtaleinngåelse fattes.

Her er en kort oversikt over hva som bør foretas før og i forbindelse med kontraktsinngåelsen, blant annet hvilke undersøkelser som bør utføres, før vi ser nærmere på enkelte sentrale forhold og bestemmelser det kan være nyttig å kjenne til i henholdsvis bustadoppføringslova og avhendingslova. Fremstillingen pretenderer likevel ikke å være uttømmende. 

GJENNOMGANG FØR AVTALEINNGÅELSE.
Før inngåelse av selve kjøpekontrakten bør du foreta enkelte undersøker rundt eiendommen.

Dersom avtalen gjelder en «brukt» hytte vil det være hensiktsmessig at bygningskonstruksjon og tekniske anlegg (i den utstrekning hytta er utstyrt med slikt) undersøkes av fagmenn for å avdekke eventuelle feil eller mangler. I tillegg – og her er det nok mange som synder – bør utskrift fra grunnboken gjennomgås. En slik utskrift vil enten følge som vedlegg til prospektet, eller vil kunne fås ved henvendelse til megler. Det bør særlig undersøkes hvorvidt det er tinglyst servitutter for naboeiendommer eller andre i eiendommen (servitutt: heftelse på en eiendom til fordel for en annen eiendom el. person)  Det kan være bruksrettigheter og/eller ferdselsrettigheter.

Vær dog oppmerksom på at selve grunnboksutskriften kun inneholder en kortfattet beskrivelse av dokumentet. I langt de fleste kjøpekontrakter er det inntatt bestemmelser som innebærer at kjøper overtar eiendommen med de heftelser som er tinglyst. For å få en fullstendig oversikt over innholdet i dokumentet bør det derfor, med mindre megler allerede har sørget for utskrift, grundig vurderes å bestille utskrift fra Statens kartverk (be megler besørge dette).

I tillegg bør det undersøkes hvorvidt egne nødvendige rettigheter, for eksempel adkomstrett over annen manns eiendom, rett til parkering eller rett til båtplass, er tinglyst. Ikke-tinglyste rettigheter til fordel for «egen» eiendom vil kunne bortfalle, for eksempel vil godtroende tredjemenn kunne fjerne slike rettigheter. I den utstrekning for eksempel adkomstrett ikke er tinglyst, bør det inntas vilkår om dette
i forbindelse med budgivningen. 

AVTALEINNGÅELSEN.
Selve avtalen blir inngått idet bindende bud og aksept foreligger. Det er derfor viktig at alle forbehold og betingelser inntas i et eventuelt bud. Videre er det uten betydning hvorvidt det foreligger noen skriftlig avtale mellom partene eller ei. En annen sak er at en skriftlig avtale klart er å foretrekke. Med dette unngår man at det senere oppstår uenighet om hva som faktisk ble avtalt.

For kjøperen er det visse forhold som bør reguleres i avtalen. Naturligvis er det viktig å avtalefeste den pris som skal betales. Videre bør tidspunktet for når fritidshuset skal være ferdig oppført eller stilles til kjøpers disposisjon nedfelles i avtalen.

Dersom fritidsboligen skal være utstyrt med noe som ikke fremkommer av prospektet, bør også dette komme til uttrykk i avtalen. Hvilke rettigheter kjøper har ved mislighold fra ut-byggersiden er derimot klart regulert i loven. Så fremt man ikke klarer å betinge seg bedre vilkår enn loven legger opp til, er det derfor unødvendig at dette reguleres i selve avtaledokumentet. Av pedagogiske hensyn gjøres dette likevel i stor utstrekning. Nedenfor vil det bli gjort rede for enkelte problem-
stillinger knyttet til mangler.

OVERTAKELSE.
I forbindelse med overtakelse gjennomføres det normalt en felles befaring, med signering av en formell overtakelsesprotokoll. Eventuelle feil og mangler som avdekkes ved denne befaringen bør ned-felles i overtakelsesprotokollen slik at etter-følgende uenigheter kan unngås.

Det er videre viktig å være oppmerksom på at eventuelle feil eller mangler som kjøper oppdaget eller burde oppdaget ved befaringen, men som kjøper unnlot å påpeke, i utgangspunktet ikke kan gjøres gjeldende i ettertid. 

Bustadoppføringslova: Ved kjøp av fritidsbolig under oppføring er det enkelte særlige problemstillinger som oppstår. Dette gjelder i særlig grad forhold knyttet til eventuell forsinkelse fra utbyggers side og rettsvirkningen av dette og ved eventuelle mangler. 

NÅR FORELIGGER DET FORSINKELSE?
Lovens utgangspunkt er at forsinkelse foreligger når utbygger ikke klarer å levere til avtalt tid. I visse situasjoner synes det likevel rimelig at utbygger ikke blir ansvarlig for overskridelse av den avtalte tidsfrist. Av den grunn gis det i loven tre unntak fra forannevnte utgangspunkt.:

1. For det første gjøres det unntak for det tilfelle at kjøper har bestilt endrings- eller tilleggs-arbeider som forsinker arbeidene.
2. For det annet anses det ikke som forsinkelse når dette skyldes forhold på kjøpers side.
3. For det tredje er utbygger fri fra forsinkelsesansvar dersom han blir utsatt for uforutsette hindringer som ikke med rimelighet lar seg overvinne.

Den primære sanksjon mot forsinket ferdigstillelse er at kjøper kan kreve dagbøter. For at dag-bøtene skal fungere som et effektivt virkemiddel mot unødig sommel på utbyggersiden, stiller loven minstekrav til bøtenes størrelse. Loven opererer i den forbindelse med ulik minstesats avhengig av om avtalen omfatter eiendomsrett til grunnen eller ikke – henholdsvis 0,75 promille og 1 promille av kjøpesummen. Partene står likevel fritt til å avtale høyere dagbotssats enn det som følger av loven.

I motsetning til de alminnelige erstatnings-regler kan dagbøter gjøres gjeldende selv om kjøper ikke lider noe økonomisk tap som følge av forsinkelsen. Bakgrunnen for dette er at den private kjøper som regel vil ha vanskeligheter med å påvise et slikt tap. Etter 100 dagers forsinkelse opphører likevel dagbøtene. Kjøperen er dermed henvist til å kreve erstatning for et eventuelt økonomisk tap han er påført som overstiger det samlede dagbotskravet.   

Også andre misligholdssanksjoner står til kjøperens disposisjon ved forsinket overlevering, herunder; erstatning (likevel i begrenset utstrekning mens det løper dagbøter), tilbakehold av vederlag, og heving.

OVERTAKELSE OG MANGLER.
Når utbygger er klar til å overlevere fritidshuset – enten til avtalt tid eller etter forsinkelse – er hovedregelen at man som kjøper er forpliktet til å overta. Juridisk sett innebærer overtakelsen et viktig veiskille; Risikoen for bygget over på kjøper, Lovens reklamasjonsfrister starter å løpe, Eventuelle dagbøter stanser, og Utbyggers vederlagskrav forfaller til betaling. 

Utgangspunktet er at utbygger plikter å oppføre fritidsboligen i samsvar med avtalen. Ethvert negativt avvik fra denne vil dermed i utgangspunktet representere en mangel. Videre suppleres partenes avtale av lovens regler, herunder med krav om at byggearbeidene er utført på faglig godt vis og at materialene har vanlig god kvalitet.

Dersom det under overtakelsesforretningen konstateres at fritidsboligen er beheftet med mangler av et visst omfang, kan kjøperen etter omstendighetene motsette seg å overta
(betinger at det foreligger mangler av en viss karakter). Dette har den fordel at de ovennevnte rettsvirkninger av overtakelsen suspenderes inntil videre. Kjøperen bærer likevel risikoen for at avvisningen er juridisk holdbar.   

Selv om fritidsboligen viser seg å være mangelfull ved overtakelsen, kan kjøper likevel velge eller ha plikt til å overta. I så fall er det viktig at de forhold som blir avdekket under overtakelsesbefaringen blir nedtegnet i en skriftlig protokoll som undertegnes av begge parter. Med dette sikrer man seg bevis for at utbygger har påtatt seg å utbedre disse. Dessuten bør man sikre at utbedringsarbeidene blir utført så raskt som mulig og på en tilfredsstillende måte. Et hensiktsmessig virkemiddel i så henseende er adgangen til å holde tilbake deler av kjøpe-
summen inntil forholdene er utbedret.

Kjøper har naturlig nok adgang til å gjøre sanksjoner gjeldende overfor utbygger for forhold som først avdekkes etter overtakelse, herunder såkalte skjulte feil og mangler. Forutsetningen er likevel at det blir reklamert over forholdet innen rimelig tid etter at det ble eller burde ha blitt oppdaget av kjøper. For å unngå å bli møtt med innsigelser om for sent fremsatt reklamasjon er det derfor viktig at kjøperen nøye undersøker fritidsboligens tilstand – både under overtakelsesbefaringen og etter at fritidsboligen er tatt i bruk.

Hvis det viser seg at utbygger ikke klarer å rette manglene, eller dette fremstår som uforholdsmessig problematisk å gjøre dette, er man som kjøper henvist til å fastholde avtalens økonomiske realitet. Uten å gå nærmere inn på dette her, vil erstatning og prisavslag da være relevant. Det skal likevel nevnes at kjøperen kan kreve seg løst fra avtalen så fremt mangler eller forsinkelse etter sin art eller omfang innebærer et vesentlig brudd på avtalen.

ETTÅRSBEFARING.
Hver av partene, så vel utbygger som kjøper, har anledning til å kreve at det avholdes en ett-års befaring. For utbygger vil en slik befaring kunne være hensiktsmessig for å avskjære eventuelle senere reklamasjoner. Det er derfor viktig å foreta en grundig gjennomgang under befaringen.

Garanti som sikkerhet for avtalens oppfyllelse: Det er ikke uvanlig at et selskap med begrenset aksjekapital står bak utbyggingsprosjekt av fritidsboliger. Hvis kvalitetssikringen av prosjektet da svikter, er det ikke til å legge skjul på at kjøperen står utsatt til med tanke på å innkreve dagbøter, prisavslag og erstatning. Denne risiko er imidlertid et stykke på vei redusert ved at utbygger plikter å stille garanti for kontraktsmessig oppfyllelse i form av selvskyldnergaranti fra forsikrings- eller bankinstitusjon. Garantien som skal gjelde etter overtakelsen, må løpe i to år og utgjøre minst 3 % av kjøpesummen.

Det er heller ikke uvanlig at utbygger betinger seg forskuddsbetaling av kjøpesummen. Dette skjer gjerne ved et krav om innbetaling av deler av kjøpesummen allerede ved avtaleinngåelsen. Loven oppstiller en rekke vilkår for at en slik avtale skal stå seg. Vi går imidlertid ikke nærmere inn på disse reglene her.

AVHENDINGSLOVEN.
Avhendingsloven kommer som nevnt innledningsvis til anvendelse ved kjøp av «brukt» fritidseiendom, dvs. som er ferdigstilt før avtaleinngåelse. Det er uten betydning om ferdigstillelse fant sted rett før avtale ble inngått eller om hytta er 10 år gammel, så lenge den var ferdig oppført. All den tid bygningen er oppført på kontraktstidspunktet, i motsetning til kjøp etter bustadoppføringslova, kommer ikke spørsmål knyttet til eventuell forsinkelse på spissen i samme grad. Derimot oppstår det ofte diskusjoner knyttet til mangelsinnsigelser fra kjøper.

NÅR FORELIGGER MANGEL?
Utgangspunktet er at en eiendom er mangelfull dersom den ikke er i samsvar med partenes avtale.

Ved kjøp av fritidseiendom som reguleres etter avhendingslova vil eiendommen normalt overdras som den er («as-is»). Men selv om eiendommen overtas «as-is» vil det kunne foreligge mangler. For det første vil det foreligge en mangel dersom selger har gitt mangelfulle opplysninger om forhold selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. En forutsetning for at de mangelfulle opplysninger skal anses å representere en mangel, er likevel at man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opp-lysningene ikke ble gitt. Videre vil det foreligge en mangel dersom selger har gitt uriktige opp-lysninger. Som for tilfellet «mangelfulle opplysninger» er det en forutsetning at man kan gå ut fra at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen. De uriktige opplysninger, som følgelig kan representere en mangel, kan enten være gitt av selgeren selv eller andre på vegne av selger, for eksempel megler i form av opplysninger i annonse, prospekt eller lignende.

I utgangspunktet innebærer ovennevnte at kjøper overtar risikoen for eventuelle skjulte feil eller mangler ved eiendommen. For å forhindre åpenbart urimelige tilfeller, inneholder loven derfor en bestemmelse som gjør et visst unntak for dette. Etter lovens § 3-9, siste punktum vil en eiendommen som er solgt as-is, likevel være mangelfull dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Innholdet i vesentlighetskriteriet må vurderes konkret i den enkelte sak.