Behold hytta og familiefreden

Hytter går i arv og hytter bytter eier. Det høres hyggelig ut, men er vanskelig å håndtere for de aller fleste: Skal vi eie sammen, skal vi kjøpes ut, skal vi selv kjøpe ut?  Har vi råd?

Prosessen kan gå smertefritt for seg, men ofte ender oppgjøret med at hytta må selges ut av familien eller at familieidyllen slår sprekker.Det er neppe overraskende at en av fire har opplevd varige familiekonflikter som følge av arveoppgjør, ifølge en undersøkelse gjennomført for DNB. Nettopp derfor er det viktig å ligge i forkant av noe som ubønnhørlig kommer til å skje. Hyttemagasinet gir deg oversikten over hvilke muligheter du har til å finne ordninger alle kan leve med, og også hvordan du kan krympe betalingene til det offentlige.

VI HAR ARVET HYTTA SAMMEN:

Jeg ønsker å kjøpe ut mine søsken

Jeg ønsker å bli kjøpt ut

Hvis du er ett av flere søken som har arvet hytte sitter du i praksis i et sameie. Dersom du ønsker å realisere verdien kan du ikke kreve å bli kjøpt ut av andre søsken, men du kan kreve at sameiet oppløses og at hytta selges på det åpne markedet. Retten til å kreve sameiet oppløst gjelder uansett hvor mange dere er som eier hytta sammen.

De vanskelige situasjonene kan være mange:

– Du bruker ikke stedet mye, kanskje ikke i det hele tatt. Du kan ha kjøpt hytte et annet sted, og trenger egentlig pengene til å pusse opp eller utvide der du og familien bruker mye tid.

– Du har et sterkt ønske om å beholde hytta, og har altfor mange gode minner knyttet til stedet. Derfor vil du slett ikke selge. Men, du har slett ikke økonomisk ryggrad til å kjøpe ut andre søsken.

– Du har ikke noe ønske om, eller mulighet, til å bruke hytta særlig. Men pengene fra et salg – eller om dine søsken kjøper deg ut – kan komme godt med. Samtidig har dere som søsken alltid hatt et så godt forhold at bare tanken på å lufte denne problemstillingen fremstår som nokså fremmed. Det er ikke sikkert du er konfliktsky fordi du ikke vil forfølge dette; kanskje er du kort og godt glad i familien din..? I så fall er spørsmålet hvor mye familiefreden og –idyllen er verdt i kroner og øre.

Ofte er verdien av hyttene så vidt store at ingen av arvingene har råd til å kjøpe ut andre. Landstedet som i sin tid ble kjøpt for det som i dag fremstår som latterlig billig, har sannsynligvis mangedoblet verdien på relativt få år. Dette er selvfølgelig helt spesielt for hytter ved sjøen, og gjerne med strandlinje. Da snakker vi gjerne om store summer.

Det er selvfølgelig ingenting i veien for at søsken kan avtale lavere utkjøpspris, men det fordrer jo nettopp gode relasjoner og en omgjengelig tone.

Advokaten sier: Det er generelt anbefalelsesverdig å utarbeide en kjøpekontrakt, selv om dere er søsken med et godt forhold og det bare er en andel av hytta som skal overdras. Avtalen omfatter store verdier for dere som privatpersoner, og da man aldri vet hva fremtiden bringer så er det fornuftig å ha dokumentasjon på hva man var enig om. Kjøpekontrakten kan gjøres ganske enkel. Det viktigste å regulere er kjøpesummen, betalings- og overtakelsestidspunkt, avtalt stand og hva som medfølger.

For å etablere rettsvern for kjøpet, noe vi alltid anbefaler, må et skjøte utarbeides og tinglyses. Det finnes nedlastbart skjema på statkart.no (Statens Kartverk). I skjøtet skal bl.a. kjøpesum og dokumentavgiftsgrunnlag oppføres. Så lenge kjøpesummen er basert på en markedsverdivurdering, skal samme sum oppføres for begge poster. Ferdig utfylt skjøte sendes til Statens kartverk for ting-lysing. Gebyr for tinglysing av skjøte er NOK 1 548 pluss 2,5 % i såkalt dokumentavgift. (Dokumentavgiftsgrunnlaget er markedsverdien av den solgte halvdelen i sameiet.) Dersom det skal tinglyses pant (for eksempel til fordel for en bank som ga lånefinansiering til kjøpet) må det betales tinglysingsgebyr for pantedokumentet. Gebyret er NOK 1 935. Bankene ønsker stort sett å håndtere tinglysning selv, da de ikke vil betale ut lån før pantet er tinglyst.

I enkelte kommuner er det vedtatt såkalt 0-konsesjonsgrense, noe som medfører at all overdragelse av fritidseiendom som utgangspunkt er konsesjonspliktig. Det kommer an på hvor hytta ligger, men dreier det seg om overdragelse mellom søsken er det uansett omfattet av et unntak for overdragelser til nærstående og det er derfor ikke konsesjonsplikt. Derimot må det leveres inn et skjema om konsesjonsfrihet sammen med skjøtet. Skjemaet kan lastes ned fra slf.dep.no (Statens Landbruksforvaltning).

 

Vi ønsker å eie hytta sammen

Det som i «alle» år – og selv i dag – forekommer å være en hyggelig og ideell situasjon som alle kan leve med – kan fort bli til krangler og vondt blod. Kanskje er det ikke mange nok som evner å se frem i tid: Mens situasjonen i mange år har vært slik at tre søsken på uproblematisk vis har klart å dele bruksrett, terminer, vedlikehold og innkjøp, er det ikke alle som tenker på at neste generasjon består av flere barn som skal videreføre de hyggelige tradisjonene. Det sier seg selv at en sommerferie delt på 8 søsken kan gi en ganske mager opplevelse av tilhørighet og eierskap.

Derfor anbefaler så godt som alle fagpersoner en sameieavtale, og du vil ikke finne mange advokater som tilrår flere enn 4 søsken i sameierskap. Det måtte i så fall være for å sikre egne honorarinntekter for å løse krangler som måtte oppstå… Sameier reguleres av sameieloven, men loven gir stort sett bare forklaringer på hva som skal skje hvis sameierne ikke blir enige. En kontrakt dere imellom skal jo nettopp sørge for at dere ikke kommer så langt.

For selv i «de beste familier» kan det gå skeis:

Én av fem krangler om hytta, og generelt manglende vedlikehold og påfølgende forfall er det første tegnet på at ikke alt er på stell. Uenighet og irritasjon kan dreie seg om alt fra tilsynelatende uvesentlige bagateller til større kostnader og oppgraderinger.

For mange er det faktisk et mye bedre alternativ å dele hytte med venner enn med søsken. En undersøkelse fra noen år tilbake viste at hele 25 prosent kunne tenke seg å kjøpe sammen med andre. Hytta representerer jo gjerne minner fra oppvekstårene; opplevelser som også har vært med på å forme deg som person. Når følelser får hovedrollen forsvinner gjerne fornuften ut sceneinngangen.

Advokaten sier: I sameie er utgangspunktet at hver sameier har den samme rett til å råde, faktisk og juridisk. Hver enkelt sameier kan utøve den rådighet som en eneeier normalt ville ha hatt, men forholdet til medeierne innebærer selvfølgelig begrensninger. Et slikt sameie reguleres av sam-eieloven, men mange praktiske forhold er ikke regulert i loven. Det anbefales derfor at sameierne i en sameieavtale regulerer viktige praktiske og rettslige forhold.

Ved utforming av sameieavtale er det for det første viktig å regulere den enkeltes eierandel og bruksrett. Normalt bør fordelingen av bruken av hytta stå i forhold til eierbrøken til den enkelte sameier, og det er praktisk å regulere retten til bruk i ferier og høytider – eksempelvis gjennom faste rulleringer. Sameierne kan likevel avtale at de fortløpende kan avtale avvik fra den opprinnelige fordelingen av bruken. Muligheten for utleie eller utlån kan også være praktiske problemstillinger som kan reguleres.

Videre er det viktig å kontraktsfeste vedlikeholds- og utgiftsfordelingen. Avtalen bør regulere at sameierne skal bidra med nødvendig innsats, arbeid og penger til forsvarlig vedlikehold av hytta og gjerne også konkrete vedlikeholdstiltak og intervaller for maling mv. Eventuell oppussing, påbygg eller andre mer kostbare tiltak bør også avtales om det kan være aktuelt. Det kan være hensiktsmessig å avtalefeste at sameierne plikter å delta på felles dugnad eller ha ansvar for konkrete faste vedlikeholdstiltak. Generelt er det anbefalt å regulere flere detaljer enn færre, men en kontrakt kan likevel ikke fange opp alle eventualiteter.

En sameieavtale bør inneholde regler om hvordan skal kunne oppløses. Skal eier-andelen kunne selges, til hvem og til hvilke vilkår? Skal den eller de andre sameierne ha forkjøpsrett – til hvilke vilkår (taksert markedsverdi eller 75 % av dette). Hva skal skje ved en sameiers død? Om man ikke avtaler noe følger det av sameieloven at hver sameier kan kreve sameiet oppløst og hytta tvangssolgt. Det er sjelden den løsningen et familiesameie ønsker. Søk gjerne hjelp hos advokat selv om dere er rørende enige. Eller kanskje nettopp derfor!

 

VI VIL OVERFØRE TIL BARNA ELLER BARNEBARNA

Vi ønsker å overføre til barna nå for å spare arveavgifter, men vi vil gjerne beholde bruksrett.

Vi vil overføre til bare ett av barna.

Vi vil avtale arven før død, men overdra ved død.

Mange anbefaler å la ett av barna overta, og samtidig sørge for at foreldrene og søsknene har bruksrett. Det er enkelt, «renslig» og ryddig. Men dersom foreldrene ønsker å overdra hytta til bare en av arvingene, skal boet være ganske stort for å kunne sikre de øvrige arvingene tilsvarende verdier.

Får foreldrene livsvarig bruksrett i flere uker hvert år, faller verdien av hytta nødvendigvis betydelig, og arveavgiften reduseres tilsvarende. Søsken kan også få bruksrett – noe som også reduserer verdien av hytta. Uansett bør bruksrett for søsken spesifisere når og hvor lenge.

Når vi i denne artikkelen har skrevet mye om mulig uvennskap og vondt blod i familien, kan det derfor være grunn til å nevne at man faktisk ikke har rett til å arve foreldrene sine likt som sine søsken. Pliktdelsarven fastslår at dine barn har lovfestet rett til to tredjedeler av det du etterlater deg. Den kan begrenses til én million kroner. Folk med store formuer kan derfor bestemme at noen barn kan få mye mer enn andre.

Kanskje er det derfor stadig flere vil få ned på papiret hvem som skal arve hva etter oss. For å sikre at testamentene faktisk blir framlagt etter din død, kan du faktisk be domstolene oppbevare det. Totalt oppbevarer domstolene i Norge over 100 000 testamenter per juni 2010.

Det finnes mange gode grunner til å overføre hytta til neste generasjon mens de fremdeles er i live.

- Foreldrene slipper vedlikeholdsansvar og utgifter.

- De kan sikre seg bruksrett.

- Redusere formuesskatten og arveavgiften – med lav takst og bruksrett.

- Sørge for at tradisjoner holdes i hevd og at hytta forblir i familien.

Dersom foreldrene vil sitte med hytta til sin død, kan de på forhånd avtale med barna hvordan verdiene skal fordeles. Dersom ingenting er bestemt før foreldrenes død, er nemlig hovedregelen at hytta må selges. Alternativt må absolutt alle arvingene være enige om en annen løsning. Her har én arving vetorett.

Advokaten sier: Dersom eiendommen overføres som gave til neste generasjon vil det i utgangspunktet kunne utløse arveavgift. Arveavgiftsgrunnlaget er normalt «antatt salgsverdi» av de midler som overføres. Det er et samlet fribeløp for overføringer fra hver giver til mottaker som er arvinger etter lov eller testament på inntil kroner 470 000. Satsene for arveavgift for arv fra foreldre til barn er fra 6 og 10 %.

Dersom giveren forbeholder seg bruksrett til en fast eiendom som overføres, kan dette redusere arveavgiftsgrunnlaget. Dette gjelder bare dersom giveren kun forbeholder seg bruksretten til mindre enn halve boligarealet eller for fritidsboliger halve bruksperioden. Årlig bruksperiode er satt til 8 uker for fritidseiendommer. Med andre ord kan ikke giveren ta forbehold om mer enn 4 ukers bruksrett dersom bruksretten skal redusere grunnlaget for arveavgift. Det er en standardisert metode for å beregne selve fradraget i arveavgiftsgrunnlaget.

Det er innført et årlig fribeløp på et halvt grunnbeløp (G) i Folketrygden. Fribeløpet gjelder fra hver giver til hver mottaker, og betyr i praksis at foreldre i fellesskap kan gi en årlig gave på inntil 1 G (ved årets inngang) til sine barn uten at det medfører arveavgift. Grunnbeløpet var per 1.5.2011 79 216 kr og er per 1. mai 2012 kr 82 122. Gaver utover dette må meldes skattekontoret på vanlig måte.

I praksis benyttes ofte gavesalg i forbindelse med overføring til neste generasjon. Dette vil redusere arveavgiftsgrunnlaget og kunne sikre giver en fremtidig inntekt. Alternativt kan det årlige fribeløpet på et halvt grunnbeløp benyttes til ettergivelse av hele eller deler av fordringer etablert i forbindelse med erverv av eiendommen. Merk at fribeløpet ikke gjelder selve overføringen av eiendommen.

En annen ting som er verdt å merke seg er som nevnt at alle former for eierovergang utløser i utgangspunktet dokumentavgift dersom eierskiftet skal registreres i Grunnboken. Dette gjelder også ved overføring av eiendom som gave. Det er ikke dokumentavgift ved tinglysning av den delen av arven man har krav på etter loven, men det gjelder ikke ved gavetilfeller. Mange benytter seg derfor av dette ved å utsette tinglysning til etter givers død.

 

VI VIL SELGE

Vi vil selge for å realisere verdiene.

Vi vil selge med forbehold om bruksrett, forkjøpsrett.

Iblant er ikke overføring av hytta til neste generasjon noen løsning. Kanskje ingen vil overta eller kort og godt fordi ingen har råd til å arve, så rart det enn kan høres. Da er salg i det åpne markedet lurest, fordi dette gir den høyeste prisen. For å kunne selge skattefritt må dere ha eid og brukt hytta i minst fem år før salget.

Dersom det smerter for mye å avhende familiestedet, kan du knytte betingelser til salget: Du kan betinge bruksrett en kortere periode, eller på angitte tider hvert år. Du kan be om forkjøpsrett ved videresalg eller andel av salgsgevinst ved videresalg. Det er selvfølgelig ikke anbefalt dersom du ønsker å oppnå en god pris, men historiene er også mange om selgere som har betinget seg bruksrett med påfølgende lav pris – for så å oppleve at selger faller fra i løpet av svært kort tid etter salget.

Advokaten sier: Gevinst ved salg av fritidseiendom er unntatt fra skatteplikt når eieren/eierne har brukt eiendommen som sin egen fritidsbolig (det vil si ikke hovedsakelig utleid) i minst fem av de siste åtte årene før et eventuelt salg. Skattefritaket gjelder under forutsetning av at salget finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet av fritidseiendommen, og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Regelen følger av skatteloven § 9-3 fjerde ledd.

Ovennevnte innebærer at det ved salg før 5 år er gått, inntrer skatteplikt på en eventuell gevinst. Gevinsten beregnes ut fra differansen mellom verdien/salgsvederlaget på tidspunktet for salget og den enkeltes inngangsverdi. Eventuelle påkostninger eller oppgraderinger vil kunne øke inngangsverdien. Gevinsten man kommer frem til er skattepliktig med 28 %.

Dette er lurt å bemerke seg ved for eksempel salg av hytte til neste generasjon; dersom man selger hytta til neste generasjon til en pris langt under markedspris og neste generasjon selger hytta før det har gått 5 år vil dette slå tilbake ved at de må betale skatt på differansen av kjøpesummen og salgssummen.

 

 

 

 

Stats read: 
18 170
Stats like: 
59