De har hentet inn takst på hytta og den er kjent for alle; kr. 1 000 000. Kontaktpersonen i banken råder til ikke å låne for mye penger på en hytte i akkurat dette område fordi det er lite press i markedet der, men hytta er heldigvis i veldig god stand og trenger ingen store vedlikeholdsinvesteringer. Besteforeldrene er veldig glade i hytta og ønsker at den skal gå videre i familien. De ønsker også å fortsette å bruke den så lenge de klarer. Derfor er en avtale om bruksrett en mulighet. Finnes det en ryddig måte å gå frem der hytta kan overføres slik at jeg kan stå igjen med en sikker verdi og ikke et kostbart lån slik at det vil sette en stopper for all annen boliginvestering fremover?
Advokaten svarer:
Jeg kan godt forstå din bekymring for at et sameie med inntil seks andre kan skape en del uenighet om bruk, vedlikehold og lignende. Dette kan løses på tre forskjellige måter.
Dine besteforeldre kan selge hytta til deg med bruksrett.
- Dine besteforeldre kan ved testament bestemme at du skal overta hytta når de går bort.
- Du kan kreve et senere sameie tvangsoppløst.
- Dine besteforeldre kan på visse vilkår bestemme at hytta skal gå til deg ved å opprette et testament.
Men ved arv gjelder bestemmelsene om pliktdelsarv.
Jeg ser at størrelsen på andre verdier enn hytta er usikker. Mine svar tar utgangspunkt i at dine besteforeldre ønsker å stille alle barnebarna økonomisk likt i et arveoppgjør. Jeg tolker dine besteforeldres ønske om at du skal få overta dithen at det er bruken av hytta og ikke verdien de vil reservere for deg. Jeg vil likevel påpeke muligheten til å forfordele de øvrige barnebarna, uten å gå i detalj.
Når det gjelder salg må dette skje til en pris som ikke ligger så langt unna takst/verdivurdering at det blir å anse som et gavesalg, med mindre besteforeldrene dine ikke har noe imot at du får en gave.
Uansett bør de få en bruksrett livet ut. En slik bruksrett skal verdsettes og kommer til fradrag, slik at kjøpesummen reduseres med bruksrettens verdi. Bruksretten kan imidlertid ikke være så omfattende at overføringen fremstår som et proforma-arrangement. I kjøpekontrakten kan dere ta med en bruksrett til en årlig verdi som ganges med antatt gjenværende leveår. Så beregner dere nåverdien av bruksretten og reduserer kjøpesummen tilsvarende. Du kan forhøre deg med megler om verdsetting av bruksretten hvis dere velger å gjennomføre overdragelsen ved salg.
Kjøpesummen trenger du ikke å overføre til dine besteforeldre med en gang. De kan betinge seg denne i form av et lån. For at ikke lånet skal innebære et gaveelement må det være rentebærende med en sats tilsvarende markedsverdi. Nok en gang er det anledning til å gi deg gave ved at lånet reduseres og/eller at rentene ettergis som årlige gaver.
Etter at arveavgiftsloven ble opphevet er det avgiftsfritt å gi gaver uansett verdi. Hvis denne løsningen er aktuell bør dere sette opp en låneavtale der vilkårene for lånet fremgår slik at det ikke oppstår usikkerhet om løsningen hos andre i familien.
Kompensasjon når du har råd
Hvis du ønsker at dine søsken, fettere og kusiner skal få «sin» del av eventuelle gaveelementer, er det ingenting i veien for at du gir dem kompensasjon når du har råd til det. Ved skifte av dine besteforeldres bo etter deres bortgang vil (det som gjenstår av) lånet bli trukket fra den del av arven som faller på deg, med mindre dine besteforeldre bestemmer at du skal få gaver uten at senere arv skal avkortes tilsvarende. De står fritt til å gi deler eller alle verdiene til deg i form av gaver mens de fremdeles er i live, men hvis det ikke klart fremgår at du skal ha gavene uten fratrekk ved senere arveoppgjør er det stor risiko for at andre arvinger vil hevde at verdiene skal trekkes fra i arveoppgjøret. Hvis lånet overstiger din del av arven og det ikke bestemmes at gaven skal gis uten fratrekk i arveoppgjøret, må mellomlegget som utgangspunkt betales inn til boet. Men trolig kan dine besteforeldre i testament bestemme at lånet skal løpe en periode også etter deres død.
Testament
Dine besteforeldre kan på visse forutsetninger bestemme at hytta skal gå til deg ved å opprette testament. Ved arv gjelder bestemmelsene om pliktdelsarv i arveloven og disse begrenser disposisjonsretten i testament. Dine besteforeldre kan ikke fritt disponere mer enn 1/3 av deres midler i testament. Dette gjelder selv om du er villig til å kompensere dine søsken, fettere og kusiner for ev. mellomlegg mellom hyttas verdi og det dine besteforeldre har mulighet til å gi ved testament. Forbudet omfatter også bruksrett til ting som er verdt mer enn den frie tredjedelen.
Pliktdelsarven er begrenset oppad til kr. 1 000 000 pr. barn, eller som i dette tilfellet der dine besteforeldre ikke har barn, til kr 1 000 000 til hver av barnas linje. Kort sagt betyr dette at maksimalt kr 333 333 er låst til hver av de tre arvingene i den ene linjen, mens maksimalt kr 250 000 er låst til hver av de fire arvinger i den andre linjen. Selv om du har krav på et av disse beløpene kommer ikke din andel til fradrag (andelen er ikke «fri»). Besteforeldrene dine må da ha verdier for kr 3 000 000 eller mer for at de ved testament kan gi deg rett til å overta hytta hvis taksten på kr 1 000 000 legges til grunn (ev. rett til overtakelse mot betaling til dine søsken, fettere og kusiner). Arvingene kan uansett godkjenne at du overtar hytta både før og etter at dine besteforeldre går bort.
Hvis det ikke er nok midler i boet til at hytta kan testamenteres bort til deg og de andre arvetakerne ikke samtykker til overtakelse, er det ikke helt uten betydning at dine besteforeldre på en klar måte har gitt uttrykk for at de ønsker at hytta skal bli i familien og at du skal ta over alene. Men da vil et slikt ønske bare utgjøre et tolkningsmoment når det ved skifte av boet ev. skal avgjøres om gode grunner taler for at du får overta hytta, og ved vurderingen av om det ikke er noen rimelig grunn for de andre loddeiere til å sette seg mot overtakelsen. Hvis disse vilkårene er oppfylt, kan du betale mellomlegget direkte eller gi de øvrige arvinger en fordring på beløpet med pantesikkerhet i eiendommen som kan sies opp med 6 måneders varsel. De andre arvingene kan også godta at du overtar uten at de nevnte vilkårene er oppfylt.
Selge
Den siste muligheten er ikke å gjøre noe og kreve det kommende sameiet tvangsoppløst hvis dere ikke klarer å eie dette sammen. Alle sameierne har forkjøpsrett ved et ev. tvangssalg og du har ikke sikkerhet for at hytta ender opp i ditt eie.
Kort oppsummert
kan det synes som at kjøp av eiendommen mens dine besteforeldre er i live, ev. med større eller mindre element av gave, er den eneste løsningen som i dette tilfellet sikrer at du kan overta hytta alene. Det er sikkert lurt å drøfte mulighetene med de andre arvingene før problemstillingen kommer på spissen. En annen løsning kan være å vise til muligheten for gavesalg og be de andre arvingene samtykke at dine besteforeldre ved testament bestemmer at du får hytta i stedet. En kompensasjon for dette som muliggjør en betaling uten at du i nær fremtid må ta opp et betydelig lån kan da avtales spesifikt.
