Behold hytta – og familiefreden

Det er neppe overraskende at en av fire har opplevd varige familiekonflikter som følge av arveoppgjør, ifølge en undersøkelse gjennomført for DnB Nor/DNB. Nettopp derfor er det viktig å ligge i forkant av noe som ubønnhørlig kommer til å skje. Hyttemagasinet gir deg oversikten over hvilke muligheter du har til å finne ordninger alle kan leve med, og også hvordan du kan krympe betalingene til det offentlige.

Hvis du er ett av flere søsken som har arvet sitter du i praksis i et sameie. Dersom du ønsker å realisere verdien kan du ikke kreve å bli kjøpt ut av andre søsken, men du kan kreve at sameiet oppløses og at hytta selges på det åpne markedet. Retten til å kreve sameiet oppløst gjelder uansett hvor mange dere er som eier hytta sammen.

De vanskelige situasjonene kan være mange:

• Du bruker ikke stedet mye, kanskje ikke i det hele tatt. Du kan ha kjøpt hytte et annet sted, og trenger egentlig pengene til å pusse opp eller utvide der du og familien bruker mye tid.
• Du har et sterkt ønske om å beholde hytta. Derfor vil du slett ikke selge, men du har ikke økonomi til å kjøpe ut andre søsken.
• Du har ikke noe ønske eller mulighet til å bruke hytta særlig. Men pengene fra et salg — eller et kjøp fra dine søsken — kan komme godt med. Samtidig har dere som søsken alltid hatt et så godt forhold at bare tanken på å lufte denne problemstillingen fremstår som nokså fremmed. Det er ikke sikkert du er konfliktsky fordi du ikke vil forfølge dette; kanskje er du kort og godt glad i familien din? I så fall er spørsmålet hvor mye familiefreden og –idyllen er verdt i kroner og øre.

Ofte er verdien av hyttene så stor at ingen av arvingene har råd til å kjøpe ut andre. Landstedet som i sin tid ble kjøpt for det som i dag fremstår som svært billig, har sannsynligvis mangedoblet verdien på relativt få år. Dette er selvfølgelig helt spesielt for hytter ved sjøen, og gjerne med strandlinje. Da snakker vi gjerne om store summer.
Det er selvfølgelig ingenting i veien for at søsken kan avtale lavere utkjøpspris, men det fordrer jo nettopp gode relasjoner 
og en omgjengelig tone.

Hvis en eller flere søsken skal kjøpes ut er det generelt anbefalt å utarbeide en kjøpekontrakt, selv om alle har et godt forhold og det bare er en andel av hytta som skal overdras. Avtalen omfatter store verdier for privatpersoner. Man vet aldri hva fremtiden bringer, så det er fornuftig å ha dokumentasjon på hva man var enig om. Kjøpekontrakten kan gjøres ganske enkel. Det viktigste å regulere er kjøpesummen, betalings- og overtakelsestidspunkt, avtalt stand og hva som medfølger. For å etablere rettsvern for kjøpet, noe som alltid anbefales, må et skjøte utarbeides og tinglyses. Det finnes nedlastbart skjema på kartverket.no (Statens Kartverk). I skjøtet skal bl.a. kjøpesum og dokumentavgiftsgrunnlag oppføres.

Kjøpekontrakt er alltid lurt

Så lenge kjøpesummen er basert på en markedsverdivurdering, skal samme sum oppføres for begge poster. Ferdig utfylt skjøte sendes til Statens kartverk for tinglysing. Gebyr for tinglysing av skjøte er NOK 525 pluss 2,5 % i såkalt dokumentavgift. (Dokumentavgiftsgrunnlaget er markedsverdien av den solgte halvdelen i sameiet.) Dersom det skal tinglyses pant (for eksempel til fordel for en bank som ga lånefinansiering til kjøpet) må det betales tilsvarende tinglysingsgebyr for hvert pantedokument. Bankene ønsker stort sett å håndtere tinglysing selv, da de ikke vil betale ut lån før pantet er tinglyst.

Det kan også bli nødvendig å undersøke om et kjøp som utgangspunkt er konsesjonspliktig. I enkelte kommuner er det vedtatt såkalt 0-konsesjonsgrense, noe som medfører at all overdragelse av fritidseiendom som utgangspunkt er konsesjonspliktig. Det kommer an på hvor hytta ligger, men dreier det seg om overdragelse mellom søsken er kjøpet uansett omfattet av et unntak for overdragelser til nærstående og det er derfor ikke konsesjonsplikt. Men i disse tilfellene må det leveres inn et skjema om konsesjonsfrihet sammen med skjøtet. Skjemaet kan lastes ned fra slf.dep.no (Landbruksdirektoratet).

Når søsken ønsker å eie hytta sammen

Det som i «alle» år – og selv i dag – er en hyggelig og ideell situasjon som alle kan leve med – kan fort ende i krangler. Kanskje er det ikke mange nok som evner å se frem i tid: Mens situasjonen i mange år har vært slik at tre søsken på uproblematisk vis har klart å dele bruksrett, terminer, vedlikehold og innkjøp, er det ikke alle som tenker på at neste generasjon består av flere barn som skal videreføre de hyggelige tradisjonene. Det sier seg selv at en sommerferie delt på åtte søsken kan gi en ganske mager opplevelse av tilhørighet og eierskap. Derfor anbefaler så godt som alle fagpersoner en sameieavtale, og du vil ikke finne mange advokater som tilrår flere enn fire søsken i sameierskap. Sameier reguleres av sameieloven, men loven regulerer stort sett bare hva som skal skje hvis sameierne ikke blir enige. En kontrakt dere imellom skal nettopp hindre at det går så langt.

For selv i de beste familier kan det gå galt:
Én av fire krangler som sagt om hytta. Uenighet om vedlikehold og hva som er et passende nivå på hyttas forfatning er gjerne det første tegnet på at ikke alt er på stell. Uenighet og irritasjon kan dreie seg om alt fra tilsynelatende uvesentlige bagateller til større kostnader og oppgraderinger.
For mange kan det være et bedre alternativ å kjøpe hytte med venner enn å dele den gamle familiehytta med søsken. En undersøkelse fra noen år tilbake viste at 25 prosent kunne tenke seg å kjøpe sammen med andre. Hytta representerer jo gjerne minner fra oppvekstårene; opplevelser som også har vært med på å forme deg som person. Når følelser får hovedrollen forsvinner gjerne fornuften ut sceneinngangen.

I sameie er utgangspunktet at hver sameier har den samme faktiske og juridiske råderetten. Hver enkelt sameier kan utøve den rådighet som en eneeier normalt ville ha hatt, men forholdet til medeierne innebærer selvfølgelig begrensninger. Et slikt sameie reguleres av sameieloven, men mange praktiske forhold er ikke regulert i loven. Det anbefales derfor at sameierne i en sameieavtale regulerer viktige praktiske og rettslige forhold.

Retten til bruk i ferier og høytider

Ved utforming av sameie-avtale er det for det første viktig å regulere den enkeltes eierandel og bruksrett. Normalt bør fordelingen av bruken av hytta stå i forhold til eierbrøken til den enkelte sameier, og det er praktisk å regulere retten til bruk i ferier og høytider — eksempelvis gjennom faste rulleringer. Sameierne står naturligvis fritt til å avtale avvik fra den opprinnelige fordelingen av bruken. Muligheten for utleie eller utlån kan også være praktiske problemstillinger som kan reguleres.

Videre er det viktig å kontraktsfeste vedlikeholds- og utgiftsfordelingen. Avtalen bør regulere at sameierne skal bidra med nødvendig innsats, arbeid og penger til forsvarlig vedlikehold av hytta og gjerne også konkrete vedlikeholdstiltak og intervaller for maling osv. Eventuell oppussing, påbygg eller andre mer kostbare tiltak bør også avtales om det kan være aktuelt. Det kan være hensiktsmessig å avtalefeste at sameierne plikter å delta på felles dugnad eller ha ansvar for konkrete faste vedlikeholdstiltak. Et praktisk spørsmål som med fordel kan reguleres er om/hvordan man skal kople seg til vann- og kloakk hvis et anlegg bygges i nærheten. Det er stadig mer vanlig at slike anlegg bygges ut ved private initiativer og påkobling er som oftest en større investering, men gir samtidig hytta en økt verdi. Generelt er det anbefalt å regulere flere detaljer enn færre, men en kontrakt kan likevel ikke fange opp alle eventualiteter.

En sameieavtale bør inneholde regler om hvordan sameiet skal kunne oppløses. Skal eierandelen kunne selges, til hvem og til hvilke vilkår? Skal den/de andre sameierne ha forkjøpsrett – til hvilke vilkår (taksert markedsverdi eller til gunstigere pris). Hva skal skje ved en sameiers død? Om man ikke avtaler noe følger det av sameieloven at hver sameier kan kreve sameiet oppløst og hytta tvangssolgt. Det er sjelden den løsningen et familiesameie ønsker. Søk gjerne hjelp hos advokat selv om dere er enige. Eller kanskje nettopp derfor!

Når foreldre ønsker å overdra til barna

Mange anbefaler å la ett av barna overta, og samtidig sørge for at foreldrene og søsknene har bruksrett. Det er enkelt, «renslig» og ryddig. Men dersom foreldrene ønsker å overdra hytta til bare en av arvingene som forskudd på arv, skal boet være ganske stort for å kunne sikre de øvrige arvingene tilsvarende verdier.

Får foreldrene livsvarig bruksrett i flere uker hvert år, har bruksretten en betydelig verdi som kommer til fradrag i hyttas verdi. Tidligere hadde foreldre og barn en motivasjon til å avtale en så omfattende bruksrett som mulig for å spare arveavgift. Nå er ikke arveavgift lenger en problemstilling, men en avtale om bruksrett kan fremdeles være en riktig løsning. Foreldrene sikrer seg en rettighet og vil ikke være avhengig av godvilje fra den som overtar hytta. I mindre boer kan foreldres bruksrett i noen tilfeller redusere hyttas verdi så mye at et av barna kan overta uten at det kommer i konflikt med lovbestemt minimumsarv til andre søsken (pliktdelsarven). Ett eller flere søsken kan også få bruksrett — noe som vil redusere verdien av hytta ytterligere. Vilkår for en ev. bruksrett for søsken bør spesifiseres i detalj.

Man har ikke rett til å arve foreldrene sine likt som sine søsken. Pliktdelsarven innebærer at barn har lovfestet lik rett til to tredjedeler av det du etterlater deg. I tillegg kan pliktdelsarven begrenses til én million kroner per barn. Folk med store formuer kan i testament derfor bestemme at noen barn kan få mye mer enn andre. For å sikre at testamentet faktisk blir framlagt, kan du be domstolene oppbevare det. Hvis du har bedt en advokat utforme testamentet, kan du samtidig utnevne vedkommende til testamentsfullbyrder og oppbevare testamentet hos advokaten.

I tillegg står foreldre fritt til å gi bort en del eller alt av verdier til ett eller flere barn som gaver mens de er i live. I så fall er det viktig at det klart spesifiseres om det er ment at «monaleg» gave, dvs. gave av en forholdvis betydelig verdi, skal føre til avkortning i senere arveoppgjør eller ikke. Hvis ikke dette er klart uttrykt er det en stor fare for krangel ved arveoppgjøret. I tillegg risikerer den som har fått gaven at tilsvarende verdi trekkes fra i oppgjøret, selv om vedkommende vet at det ikke var foreldrenes mening, men ikke kan bevise det. Gaver som ikke har en forholdsmessig betydelig verdi kan ikke føre til avkortning, men ofte kan det bli et tolkningsspørsmål om verdien er betydelig sett opp mot de øvrige midler, slik at det for å unngå tvil uttrykkelig bør bestemmes om gaven skal føre til avkortning eller ikke. Hvis en forelder har falt fra og den gjenlevende sitter i uskiftet bo, gjelder særlige begrensninger for muligheten til å gi gaver. Den gjenlevende kan da ikke gi gaver som står i misforhold til boets størrelse uten etter samtykke fra arvingene.

Det finnes mange gode grunner til å overføre hytta til neste generasjon mens foreldre fremdeles er i live.

• Foreldrene slipper vedlikeholdsansvar og utgifter.
• De kan sikre seg bruksrett.
• De kan redusere formuesskatten og muliggjøre overføring til ett barn i mindre bo.
• De kan sørge for at tradisjoner holdes i hevd og at hytta forblir i familien.

Dersom foreldrene vil sitte med hytta til sin død, kan de på forhånd avtale med barna hvordan verdiene skal fordeles. Dersom ingenting er bestemt før foreldrenes død, kan resultatet fort bli at hytta må selges. Hvis ikke alle arvingene er enige om en annen løsning har én arving vetorett og kan kreve sameiet oppløst ved tvangssalg.

En ting som er verdt å merke seg er at alle former for eierovergang i utgangspunktet utløser dokumentavgift dersom eierskiftet skal registreres i grunnboken. Dette gjelder også ved overføring av eiendom som gave. Det er ikke dokumentavgift ved tinglysing av den delen av arven man har krav på etter loven, men det gjelder ikke ved gavetilfeller. Mange utsetter derfor tinglysing til etter givers død.

Når foreldre vil selge for å realisere verdiene

Iblant er ikke overføring av hytta til neste generasjon noen løsning. Kanskje ingen vil overta eller ingen har råd til å arve. Da er salg i det åpne markedet lurest, fordi dette gir den høyeste prisen.

Det kan knyttes betingelser til salget: Du kan betinge bruksrett en kortere periode, eller på angitte tider hvert år. Du kan be om forkjøpsrett ved videresalg eller andel av salgsgevinst ved videresalg.

Gevinst ved salg av fritidseiendom er unntatt fra skatteplikt når eier har brukt eiendommen som sin egen fritidsbolig (det vil si ikke hovedsakelig leid den ut) i minst fem av de siste åtte årene før et eventuelt salg. Skattefritaket gjelder under forutsetning av at salget finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet av fritidseiendommen, og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.

Ovennevnte innebærer at det ved salg før fem år er gått, inntrer skatteplikt på en eventuell gevinst. Gevinsten beregnes ut fra differansen mellom verdien/salgsvederlaget på tidspunktet for salget og den enkeltes inngangsverdi. Eventuelle påkostninger eller oppgraderinger vil kunne øke inngangsverdien. Gevinsten man kommer frem til er skattepliktig med 28 %. Hvis verdien har falt, oppnås 28 % fradrag for tapet.

Dette er lurt å merke seg ved for eksempel salg av hytte til neste generasjon; dersom man selger hytta til neste generasjon til en pris langt under markedspris og neste generasjon selger hytta før det har gått fem år vil dette slå tilbake ved at de må betale skatt på differansen av kjøpesummen og salgssummen.